鄭州市人民政府辦公廳

關于印發鄭州市土地出讓管理工作實施細則

(試行) 的通知

各開發區管委會,各區縣(市)人民政府,市人民政府各部門,各有關單位:

《鄭州市土地出讓管理工作實施細則(試行)》已經市政府同意,現印發給你們,請認真遵照執行。

鄭州市土地出讓管理工作實施細則(試行)

為貫徹落實《鄭州市人民政府關于加強土地出讓管理工作的意見》(鄭政〔2021〕4號),加強土地供應計劃管理、市場價格體系管理、土地市場調控管理,依據相關法律法規,制訂本實施細則。

第一章 土地供應計劃管理

第一條 市人民政府統籌安排全市土地供應計劃編制工作,各開發區管委會,區縣(市)人民政府根據全市統一安排開展相關工作;各級資源規劃部門為土地供應計劃的編制主體,市資源規劃部門統籌編制全市年度土地供應計劃, 各開發區、區縣(市)資源規劃部門負責本轄區內土地供應計劃編制工作。

第二條 市資源規劃部門應當提請市人民政府于每年的10月31日前,向各開發區管委會,區縣(市)人民政府發布編制下一年度土地供應計劃的通知;供應計劃編制通知應明確計劃編制指導思想、工作重點、階段安排、任務分工以及對發布對象的要求和相關材料提供時間。

第三條 各開發區,區縣(市)應當調查分析建設用地供應潛力,依據土地前期開發程度、土地權屬狀況、土地利用計劃及轉用征收審批手續辦理情況、宗地規劃手續辦理情況等,綜合確定計劃期內可實施供應的建設用地。

第四條 各開發區,區縣(市)應在組織開展本轄區經濟社會發展情況、土地利用、地產市場狀況等調查分析的基礎上,充分應用土地供應動態調控數學模型成果,科學預測建設用地需求總量和結構,結合對本轄區、相關單位申報的建設用地需求審核情況,綜合確定建設用地需求量。

第五條 各開發區,區縣(市)測算計劃期建設用地需求量時,應當確定優先保障的重點項目、重要產業和公共租賃住房建設用地需求量,充分體現產業發展導向,落實租售并舉的住房保障制度。第六條 各開發區,區縣(市)依據計劃期內可實施供應的建設用地量和測算的計劃期建設用地需求量,統籌確定年度土地供應計劃指標。

第七條 各開發區,區縣(市)確定年度土地供應計劃指標時,省級以上經濟技術開發區(園區)、省級以上高新技術產業開發區(園區)和省級產業集聚區的工業用地(含新型工業地)30%以上要實行“標準地”模式出讓,根據改革進度逐步提升到100%。

第八條 各開發區,區縣(市)確定年度土地供應計劃指標后,編制建設用地年度供應計劃表、圖等相關資料,計劃表應包括地塊位置、面積、規劃用途、產業類別、省市重點項目類別、擬采取供應方式、實施“標準地”出讓情況、公共租賃住房配建情況、計劃完成收儲時間、計劃完成供應時間等,圖件應統一以國土空間規劃“一張圖”為底圖,完成要素上圖。

第九條 各開發區,區縣(市)完成編制年度土地供應計劃表、圖等相關資料,并經開發區管委會、區縣(市)人民政府審核后,報送市資源規劃部門。

第十條 市資源規劃部門可會同相關部門按行政轄區、城市功能區、住房和各行業發展用地需求、土地用途和供應方式,統籌安排全市年度供應土地計劃指標,編制形成全市年度土地供應計劃,擬定全市年度土地供應計劃方案,制作供應計劃表、圖等相關資料。

第十一條 土地供應計劃方案應當包括但不局限于計劃的目的、意義、指導思想、原則、編制依據、適用范圍、計劃指標、政策導向和保障措施等內容。第十二條 市資源規劃部門應當將形成的年度土地供應計劃方案征詢各相關單位意見,修改完善并經市土地供應協調決策小組審議后,報市人民政府批準。根據經濟發展和市場需求變化情況,確需調整年度土地供應計劃的,應報市人民政府批準后,重新對外發布。

第十三條 市資源規劃部門應在每年3月份前,公布年度土地供應計劃,年度土地供應計劃要突出對總量、結構的控制,發布渠道包括中國土地市場網、市資源規劃部門門戶網以及相關媒體和網站。各縣(市)資源規劃部門應同時在本部門門戶網站對外發布。

第十四條 市資源規劃部門應會同市住房保障部門以及相關開發區、區縣(市),根據年度土地供應計劃,結合區域商品房去化周期和銷售價格變化情況,合理分解形成四個開發區、市內五區、上街區、中牟縣、新鄭市和滎陽市的季度土地供應計劃;其余縣(市)可以根據年度土地供應計劃自行分解形成季度土地供應計劃。季度供應計劃要具體到宗地,重點突出對布局和時序的合理安排。

第十五條 季度土地供應計劃編制形成后,經市土地供應協調決策小組審議,于每季度最后一個月的25日之前將下一季度土地供應計劃印發至各開發區、區縣(市)。未列入季度土地供應計劃內的用地不得在本季度內完成供應。

第二章 市場價格體系管理

第十六條 市、縣(市)資源規劃部門要建立以基準地價、地價監測成果為基礎,以市場指導價為基本調控手段的土地市場價格體系。

第十七條 市資源規劃部門于每年年底前完成土地市場指導價修訂工作,經市人民政府批準后,作為市土地供應協調決策小組決策參考依據。市場指導價制定完成后,自第二年起由財政部門合理確定采購方式選定修訂技術服務單位,保障修訂工作按時完成。

第十八條 市、縣(市)資源規劃部門按照規定每三年組織一次基準地價更新工作,原則上應在現行基準地價有效期屆滿之日前,經本級人民政府批準后,對外發布實行。

第十九條 市住房保障部門應在土地評估前出具住宅用地的土地出讓前置條件,明確合理銷售參考房價(毛坯房價格和裝修價格),可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定;地價評估時采用剩余法的合理利潤值原則上應控制為10%。銷售參考房價隨土地出讓公告一并公示,土地出讓成交后在《國有建設用地使用權出讓合同》中進行約定。2021年在鄭東新區、鄭州經開區、鄭州高新區,以及市內五區非城改項目儲備用地先行試用。第二十條 產業用地的項目實施方案應在土地評估前完成審定,明確項目業態、物業自持比例等內容,為土地評估提供依據;評估過程中按照項目業態細分情況進行評估,并結合該宗地上擬建項目的物業自持比例進行修正后確定評估建議價。

第二十一條 市土地儲備機構原則上以同一委托評估期內的單宗地或相鄰宗地為評估單元,從入圍土地評估機構中隨機抽取3家委托進行土地評估;擇優選取不少于30名土地、房地產行業專家建立評審專家庫,按照關聯回避原則從中隨機抽取3名家,對地價評估技術路線和結果合理性進行評審并出具評審意見,市土地儲備機構結合專家評審意見提出出讓起始價和供應初步方案。

第二十二條 市土地儲備機構應于增加剩余法評估試行期限屆滿前,組織完成對鄭東新區、鄭州經開區、鄭州高新區,以及市內五區非城改項目儲備用地先行試用情況的評價工作,將評價結果和推廣建議報市資源規劃部門審核后,由市資源規劃部門報請市人民政府審議,審議通過后逐步在全市范圍內推廣使用。

第二十三條 市土地儲備機構應根據需求網上征詢市發展改革、城建、住房保障、文物、人防、生態環境、農業農村、水利、民政等部門的土地供應意見,相關部門應當在收到征詢意見后2個工作日內,完成土地供應相關意見回復。第二十四條 市土地儲備機構擬定土地供應初步方案,自評估報告備案之日起60日內報市資源規劃部門集體會審。市資源規劃部門根據會審通過的土地供應初步方案直接擬定土地供應方案,不再進行實質性審查,報請市人民政府審批。

第二十五條 市土地儲備機構負責因事權下放后引起的土地出讓、劃撥類案件應訴,依申請進行的信息公開等工作。

第三章 土地市場調控管理

第二十六條 市大數據部門要會同市住房保障、資源規劃等業務部門,依托電子政務外網搭建全市統一的土地供應動態調控數學模型,建設土地供應管理網上會商系統,納入城市大腦(三期)項目統一實施,以土地供應管理一“事件”,接入全市“一網統管”平臺。

第二十七條 動態調控數學模型應當包括但不僅限于以下數據:房地產市場銷售價格(含新房、二手房)、區域去化周期、區域成交案例、安置房供應數量、租賃住房備案數量、二手房交易情況以及土地供應情況、土地供應計劃、地價動態監測情況等。

第二十八條 動態調控數學模型應實現數據即時提取和更新,數據應與市縣(市)住房保障、資源規劃部門業務系統上報部級業務系統的數據保持一致;需人工錄入的,應向市縣(市)住房保障、資源規劃部門開放錄入端口。

第二十九條 動態調控數學模型應具備對基礎數據的分析與預測功能,直觀呈現全市各區域房地產市場運行現狀,能夠結合土地供應的計劃安排預測出相關指數的變化情況,涉及部級監控指數的應與監測指數的生成算法保持一致,切實滿足房地產調控“穩預期”的要求。

第三十條 動態調控數學模型和網上會商系統應做到共享復用,向市土地供應協調決策小組、市資源規劃部門、市土地儲備機構以及各開發區、區縣(市)土地供應相關部門開放服務賬號和應用端口,為土地供應計劃和方案的編制、會審和審定提供應用支撐,確保實現土地供應管理全流程業務閉環。

第三十一條 全市范圍內住宅用地可采取“限地價、競自持”方式出讓、熔斷后搖號方式出讓或熔斷后轉為一次競地價方式出讓。采取“限地價、競自持”、熔斷后搖號方式出讓的,報(競)價首次達到掛牌起始價的130%時熔斷。鄭東新區、鄭州經開區、鄭州高新區以及市內五區非城改項目儲備用地,采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號方式出讓;城改項目用地采取熔斷后轉為一次競地價方式出讓,競價規則按現行規則繼續執行。全市范圍內商服和產業用地采取“價高者得”方式出讓,商服和產業用地的競價規則按現行規則繼續執行。

第三十二條 “限地價、競自持”方式出讓是指報(競)價達到熔斷價格后,依次進行限時競自持比例和限時競配建面積后確定競得人的出讓方式;熔斷后搖號方式出讓是指報(競)價達到熔斷價格后,由網上交易系統隨機搖號確定競得人的出讓方式。

第三十三條 “限地價、競自持”出讓方式中,自持比例是指住宅商品房屋面積的自持比例(不含物業用房等公用房產面積),配建面積是指養老服務用房或公租房面積。

第三十四條 土地供應方案中需明確供應方式,以及相應的掛牌起始價、增價幅度、熔斷價格、起始自持比例(2%)、自持比例增幅(1%)、起始配建面積(200平方米)、配建面積增幅(50平方米)等內容。

第三十五條 全市范圍內,住宅用地及兼容住宅的用地土地出讓競買保證金繳納比例為掛牌起始價的50% (不足整數的進位至整數),其他用地土地出讓競買保證金繳納比例為掛牌起始價的20% (不足整數的進位至整數);土地出讓成交后,必須在10個工作日內簽訂出讓合同;合同簽訂后5個工作日內將競買保證金轉為土地出讓金,住宅用地和兼容住宅用地1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納。

第三十六條 住宅用地使用權網上交易分兩個環節進行,第一環節為掛牌報價環節,第二環節為限時競價(依次競自持比例、配建面積)或搖號環節;搖號環節應由具備資質的公證機構進行公證或采用其他方式確保公信力。

第三十七條 住宅用地使用權網上交易時,取得競買資格的競買人均可參與網上掛牌報價和限時競價或搖號。在網上掛牌報價和限時競價期內,競買人在滿足條件的情況下,可多次進行報價(地價、自持比例和配建面積)。

第三十八條 掛牌報價期間,競買人初次報價不得低于掛牌起始價,報價以增價方式進行,每次加價不得小于規定的增價幅度且不得高于熔斷價格,應為一個增價幅度或其整數倍。

第三十九條 限時競自持比例期間,競買人初次投報自持比例不得低于起始自持比例,投報自持比例以增自持比例方式進行,每次增加自持比例不得小于規定的自持比例增幅且不得高于100%,應為一個自持比例增幅或其整數倍。

第四十條 限時競配建面積期間,競買人初次投報配建面積不得低于起始配建面積,投報配建面積以增加配建面積方式進行,每次增加配建面積不得小于規定的配建面積增幅且不得高于地塊地上建筑面積,應為一個配建面積增幅或其整數倍。

第四十一條 當競買人報價達到熔斷價格后,不再接受更高報價,網上交易系統在掛牌報價期限截止時自動出現以熔斷價格進入競自持比例或搖號階段的選擇提示;當競買人投報自持比例達到100%時,網上交易系統自動出現以熔斷價格和100%自持比例進入競配建面積階段的選擇提示;競買人應在規定時間內對網上交易系統的提示作出選擇,未在規定時間內作出選擇的視為不選擇進入下一階段,經網上交易系統確認有競買人選擇參與下一階段限時競價(自持比例、配建面積)或搖號的,系統進入限時競價(自持比例、配建面積)或搖號程序。

第四十二條 競買人的報價(地價、自持比例、配建面積),一經提交并經網上交易系統服務器記錄,不得修改或者撤回。網上交易系統接受符合條件的有效報價(地價、自持比例、配建面積),即時更新顯示掛牌價格(地價、自持比例、配建面積)和有效報價人;限時競價(自持比例、配建面積)期間應從接受新的有效報價(自持比例、配建面積)起重新計時,計時期間無新的有效報價(自持比例、配建面積)的,計時結束后限時競價隨之結束。

第四十三條 掛牌報價期限截止后,有多宗地進入限時競價(自持比例、配建面積)或搖號的,網上交易系統按掛牌公告次序依次進行限時競價(自持比例、配建面積)或搖號。

第四十四條 掛牌報價期限截止時,無競買人進行有效報價的,掛牌不予成交;只有一位競買人進行有效報價但未達到熔斷價格的,該競買人即為競得人;有兩個或兩個以上競買人進行有效報價但未達到熔斷價格的,報價最高的競買人即為競得人。

第四十五條 采取熔斷后搖號方式出讓,有效報價達到熔斷價格后,沒有競買人選擇進入搖號階段的,觸發熔斷價格的競買人即為競得人,有競買人選擇進入搖號階段的,網上交易系統隨機確定競得人。

第四十六條 采取“限地價、競自持”方式出讓,有效報價達到熔斷價格后,沒有競買人選擇進入限時競自持比例階段的,觸發熔斷價格的競買人即為競得人。進入限時競自持比例階段后,限時競自持比例期間無競買人進行有效投報自持比例的,觸發熔斷價格的競買人即為競得人,有競買人進行有效投報自持比例但未達到100%的,投報自持比例最高的競買人為競得人。有效投報自持比例達到100%后,沒有競買人選擇進入限時競配建面積階段的,投報100%自持比例的競買人即為競得人。進入限時競配建面積階段后,限時競配建面積期間無競買人進行有效投報配建面積的,投報自持比例100%的競買人即為競得人,有競買人進行有效投報配建面積但未達到配建面積上限的,投報配建面積最高的競買人為競得人,達到配建面積上限的,首先有效投報上限配建面積的競買人為競得人。

第四章 附 則

第四十七條 市內五區出讓或劃撥后土地處置事宜下放至各區資源規劃部門辦理,在委托執法權限范圍內,以市資源規劃部門名義行使權利。主要事項包括:

(一)劃撥(租賃)國有建設用地使用權轉協議出讓;

(二)劃撥國有建設用地使用權轉讓;

(三)劃撥或出讓國有建設用地使用權改變規劃條件;

(四)劃撥或出讓國有建設用地使用權分割(合并)轉讓;

(五)國有建設用地使用權作價出資;

(六)國有建設用地使用權續期出讓(租賃)。

第四十八條 各區資源規劃部門負責因事權下放后引起的土地處置類案件應訴、依申請進行的信息公開等工作。

第四十九條 本實施細則自印發之日起執行,鄭東新區、鄭州經開區、鄭州高新區、鄭州航空港區、上街區、各縣(市)可結合本地實際,制定實施辦法。

第五十條 本實施細則最終解釋權歸市資源規劃局。